业主管理委员会与业主

　　业主管理委员会与业主（代表）大会

　　业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主管理委员会是物业业主团体，是物业管理市场需方的主体，也是维护业主权利的主要机构。根据有关法规和国外物业管理成功的经验，物业管理需要有业主的参与。在物业管理市场上，物业管理公司是供应方，业主管理委员会是物业管理市场的需求方。在物业管理合同中，他们又分别构成了合同的甲、乙方。搞好物业管理，要求供求双方相互制约，相互配合，即实行业主管理委员会自治管理与物业管理公司专业管理相结合的方法，这样，物业管理市场的关系才能理顺，物业管理才能更加规范化。

　　一、业主管理委员会的产生和构成

　　（一）业主管理委员会的组建

　　国外物业管理100多年的成功经验表明，要搞好物业管理工作，必须具备完善的法制制度，使物业管理有法可依、有章可循。但是，经验同时表明，业主直接参与物业管理是十分必要的，必须实行业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的原则。自治管理组织是以业主管理委员会（简称管委会或业主管委会）为执行机构，以业主（代表）大会为最高权力机构和决策机构的。

　　首届业主管理委员会由物业管理公司根据公共契约或管理公约出面组织，经业主推荐和选举产生管理委员会委员，由物业管理公司将有关材料报送物业所在地房管部门审核备案。报审时需提交下列材料：

　　其一，成立业主管理委员会的申请书；

　　其二，管委会章程；

　　其三，管委会成员名单；

　　其四，办公场所证明文件。

　　如果所有程序和材料都符合有关法律和政策的规定，房管部门将在接到书面申请之日起15日内给管委会有关同意设立的批准文件，接到批准文件后，业主管理委员会就可以申请注册了。

　　业主管理委员会经政府社团登记部门依法核准登记后，取得社会团体法人资格。社会团体法人登记证的签发日期即为业主管理委员会的成立日期。业主管理委员会应制订章程，章程须经业主管理委员会委员的一致同意，并经业主（代表）大会批准。

　　根据各管理辖区的实际情况，也为了方便管理和活动，一般说来，一个管理处所管辖的区域内可成立一个业主管理委员会，代表业主维护业主利益。所谓业主利益，既有全体业主的共同利益，也有部分业主的局部利益。物业正式运行一年，且业主管理委员会产生以后，管委会就有权力根据一年多的管理情况来决定是续聘或改聘。业主管理委员会要正式和物业管理公司签订聘用合同，这是双方一份非常重要的法律文件，也是管委会行使其他权利的保证。业主管理委员会按章程中规定的任期定期改选，具体由管委会组织全体业主进行选举。在新一届管委会成立后，上届管委会要将有关的全部资料向新一届管委会移交。

　　（二）业主管理委员会的构成

　　业主管理委员会委员的名额一般为11-17人，经业主（代表）大会决定可以适当增减，但最低一般不得少于5人。业主管理委员会设主任1名，副主任1-2名。业主管理委员会一般由业主（代表）大会在业主中选举产生。业主管理委员会委员应由热心于公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任。业主管理委员会主任、副主任由业主管理委员会在其委员中选举产生，业主管理委员会也可以聘请居民委员会、派出所等有关单位的人员担任业主管理委员会委员。

　　业主管理委员会每届任期3年，业主管理委员会委员可以连选连任。业主管理委员会委员为兼职，业主管理委员会主任可以是兼职的也可以是专职的。业主管理委员会可聘请专职执行秘书1-2名。负责处理业主管理委员会日常事务。

　　二、业主管理委员会的权利与义务

　　业主管理委员会应该是具有法人地位的业主团体。根据法律和合同规定，它享有相应的权利，承担对应的义务。业主管理委员会一经成立。就应是所辖物业的权力机构，是业主表达愿望和意志的代表，负有联系和组织业主的责任，并代表业主处理及执行有关物业管理事宜，包括有权选聘或解聘物业管理公司，有权决定房屋维修基金的使用，有权对物业管理公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督，从而真正享有物业管理的权益，维护全体业主的合法权益。

　　（一）业主管理委员会的权利

　　业主管理委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司行为的一个民间性组织。业主管理委员会的权利基础是其对物业的所有权。业主管理委员会代表着该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。各业主在业主管理委员会中权利的大小，取决于其在该物业中所拥有业权份额的多少。

　　1、召集和主持业主（代表）大会，管委会作为业主（代表）大会选举产生的组织机构，应按规定召集和主持业主（代表）大会。

　　2、制定管委会章程，代表业主和使用人，维护业主和使用人的合法权利。

　　3、采取公开招标或其他方式，决定选聘或续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订委托管理合同。

　　4、审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施、如实施物业配套工程和重大的维修工程项目的方案。

　　5、审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用方案。

　　6、对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。

　　7、审核物业管理公司测算拟出的物业管理费用，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改、使费用标准能为全体业主所接受。

　　8、检查、监督物业管理公司各项管理工作的实施及规章制度的执行以及物业管理公司其他工作的开展情况。

　　（二）业主管理委员会的义务

　　业主管理委员会必须向业主（代表）大会负责并报告工作，它承担如下义务：

　　1、严格履行聘用合同，支持、配合、监督物业管理公司正常管理工作的开展，搞好物业管理。

　　2、维护业主合法权益。

　　3、协助和支持物业管理公司督促业主遵守物业管理规章制度，履行义务。

　　4、接受物业辖区内业主的监督。

　　5、听取业主的意见。建议和投诉，并和物业管理公司研究、协商处理办法。

　　6、接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。

　　7、开展各种有益于辖区内业主和使用人身心健康的活动，创建文明的物业辖区。

　　三、业主管理委员会的运作

　　业主管理委员会作为物业区内最高权力机构，为审议有关问题，进行决策，有必要举行各种会议。管委会会议一般可分为例会和特别会议两种。

　　例会是一种常规会议，一般有两种形式———一种是管委会内部例会，一般半年举行一次，由管委会主任负责召集，议题包括半年来的工作总结，未来半年的工作计划以及其他一些比较固定的题目。另一种是管委会与物业管理公司的例会，正常情况下每月开一次例会，一般是对照合同，检查管理服务计划的执行情况和执行质量，沟通信息，交流对一些问题的看法，协商解决有关问题。

　　特别会议属于非常规会议，不定期召开。当发生了如下情况时，管委会一般要召开特别会议，研究解决问题的方案：一是大多数委员认为有必要召开特别会议；二是主任、副主任两人以上认为有必要并呈书面议题。特别会议的议题，一般都是突发的，临时产生的，而且不及时解决将会影响下一步工作的问题。

　　委员会会议进行某一议题的表决时，每一个委员都有一票表决权。委员因故不能出席会议或自己不便表决时，可以书面委托他人代为行使表决权。

　　表决结束后，其结果中同意票超过委员总数半数以上时，表决视为通过。若表决中出现赞成票和反对票相同的情况时，可由主任决定。

　　四、业主（代表）大会

　　业主（代表）大会是由物业管理区域内的业主举行的会议。按照有关规定，业主（代表）

　　大会必须有超过半数以上具备投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主（代表）大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。业主（代表）大会由业主管理委员会负责召集，通常每年召开一次，特殊情况可随时召开。一般情况下，有50%以上的业主提议，即应召开业主（代表）大会。

　　（一）业主（代表）大会的任务

　　业主自治管理是以业主（代表）大会为最高权力机构，以业主管理委员会为核心。代表业主对辖区内物业实行自治管理。

　　根据一般惯例，一个物业辖区内入住率超过50%以上的，房地产地方行政管理部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主（代表）大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。业主（代表）大会每年至少召开一次。业主（代表）大会由本辖区内的全体业主（代表）组成。业主（代表）大会应由管理委员会负责召集，管理委员会应负责在会议召开7天前将业主（代表）大会召开日期和内容送到每名业主。

　　业主（代表）大会的主要任务是：

　　其一，选举、罢免业主管理委员会人选。业主（代表）大会是物业内的最高决策机构，对业主管理委员会成员有选举权和罢免权。

　　其二，监督业主管理委员会的工作。业主（代表）大会通过监督管委会的工作，间接监督了物业管理公司的工作。

　　其三，听取和审查业主管理委员会的工作报告。业主（代表）大会每年至少召开一次。在业主（代表）大会上将听取和审查业主管理委员会的工作报告，改变或撤销业主管理委员会不适当的决定，并通过报告。

　　其四，听取业主的意见和建议；

　　其五，研究解决涉及业主利益的重大问题；

　　其六，审议、修改、通过业主公约和业主管理委员会章程。在业主公约和业主管理委员会章程执行过程中，如发现不完善之处，将提请在业主（代表）大会上予以修改。

　　其七，讨论其他需要研究的问题。如物业管理公司提高管理费标准、实施重要工程等项事宜，必须经业主（代表）大会决定后方可执行。

　　业主（代表）大会闭会期间，由选出的业主管理委员会执行大会决议和负责日常工作。

　　（二）业主（代表）大会的地位

　　从上述业主（代表）大会的任务中不难看出，业主（代表）大会对物业管理中重大事项具有最终决定权。业主是物业的所有者，是真正的“老板”，是物业管理公司服务的对象，其“主人”的地位是显而易见的。我国已越来越重视对消费者权益的保护，业主就是物业管理服务的消费者。过去我们不重视消费者权益，存在乱收费、服务质量差的现象，今后必须加以纠正。