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物业管理经典案例分析【1-3】

物业管理经典案例分析【1-3】

新闻来源:中国物业管理师  作者:   发布时间:2019/4/16 11:12:33   阅读次数:566 次

物业管理经典案例分析【1-3

 

案例一:停车场丢车赔不赔

某小区设有停车场,收费标准略低于指导价,物业管理公司虽在车场安排有保安值班,但为防止突发重大损失,依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示:本车场只负责提供车位,收取的仅是车位租金,请车主加强防范措施,车辆被盗受损,本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访,停车于车场,期间下一场暴雨,雨后离开时,发现自己的车辆丢失,遂于物业管理公司交涉要求赔偿,物业管理公司已有正式声明在先,收取的停车费未含有管费为由,拒绝赔偿,乙遂将物业管理公司告上法庭。

观点一:声明在先,不予赔偿

理据:已有声明,尽了告示义务,收费低(未含看管费),不存在保管关系,利益风险不等

观点二:单方声明,不予承认。

理据:土地是国家的,收的其实是看管费。收了费,保管关系成立。单方声明,强加于人,不合法理。

观点三:双方有责,各负一半。

观点四:以责定法。

停车丢车案例归纳:

1. 主管部门核准营业收费的停车场,本身就有保管义务,主管部门检查未有安防,消防措施,不允营业。

2. 物价部门未核准收费标准,收费违法。

3. 单独签订特约服务事项,可以免责:单方格式合同无效。

4. 有保管表示行为(扣证、换牌、给票据等),牌未丢、票未做记号丢车,需负责任。

5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场,责任反而小。提供方便的临时停放点,不收费,不看管(最好提醒),丢车可以不赔。

案例二:楼上住户漏水问题

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?

案例分析:

1、楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。

3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。

4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。

案例三:巨型浴缸问题

业主顾某购买了一只巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层得物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内,为什么?

案例分析:

并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

应当顾及相邻个方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提,否则应加以必要的限制。